Resolver os problemas que envolvem conflitos entre moradores de um mesmo condomínio não é tão simples, apesar de a legislação que rege os condomínios não ser extensa. Até 2002, apenas a Lei 4.591, d 1964, determinava as normas para a relação dentro de um mesmo condomínio. Com o novo Código Civil, síndicos e condôminos ganharam 27 artigos para nortear seus direitos e deveres. “Mas essas normas tratam o assunto de forma genérica.
Fica a cargo da convenção do condomínio especificar as regras internas”, afirma o advogado Márcio Rachkorsky, presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assossíndicos) e apresentador do programa “Condomínio Legal”, da rádio CBN.
Apesar de a delegação de poderes aos condôminos ter tornado todo o processo mais democrático, não é de se esperar que uma multidão de pessoas cujo único vínculo comum é o fato de terem escolhido o mesmo lugar para morar cheguem rapidamente a um consenso sobre temas considerados polêmicos até mesmo para juristas. Para resolver esse tipo de impasse, os especialistas aconselham a criação de regras e sanções bastante detalhadas para nortear a convivência. Leia abaixo as dicas de dois advogados especializados em direito condominial para evitar os pomos de discórdia mais rotineiros:
Cachorro: Campeões de resmungos de vizinhos, os animais de estimação até pouco tempo eram proibidos por boa parte dos condomínios. Mas os tempos mudaram. Em estados como Rio de Janeiro, esse tipo de regra já se tornou ilegal. Nas outras regiões, a jurisprudência garante ganho de causa para quem entra com ação pedindo autorização para ter um bichinho dentro do apartamento. A dica, então, é ser extremamente meticuloso na criação do regulamento interno. “Tem que abranger todos os detalhes – se pode entrar garagem ou pela porta de pedestres ou em que situações o animal deve usar focinheira, por exemplo”, diz Rachkorsky. “Isso já é meio caminho andado para evitar confusão”. Em situações que extrapolam o limite do tolerável, como quando o cachorro rotineiramente é deixado sozinho e não para de latir, devem ser tomados os procedimentos padrões para quebra de regulamento. Há casos, afirma Marcelo Borges, da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), que podem parar na Justiça. “O animal pode até ser expulso do prédio”, diz.
Crianças: O primeiro aspecto para prevenir problemas com as crianças do condomínio é criar áreas comuns de lazer. “Elas aprontam quando não têm nada para fazer”, diz Rachkorsky. Se o prédio não possui espaço disponível, o jeito é usar a criatividade. Salas ociosas podem ser transformadas em brinquedotecas, salão de jogos e até equipadas com home theater para exibição de filmes. Outra dica do presidente da Assossindicos é eleger um síndico mirim. “Ele terá a responsabilidade de levar as demandas das crianças para o síndico principal, também vai fiscalizar os amiguinhos”, afirma.
Calote: Desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, os síndicos perderam uma importante ferramenta para o combate à inadimplência. Até então, o teto das multas para quem não pagava as taxas condominiais em dia era de até 20% do valor do condomínio. Essa taxa, agora, caiu para 2%. “Isso criou uma categoria de inadimplentes volantes, que atrasam alguns meses, mas não sempre. Como a multa é menor do que ficar com outros pagamentos em atraso, o condomínio acaba sendo a última preocupação das pessoas”, afirma Rachkorsky. No entanto, a administração dos prédios ainda tem como recurso protestar as contas atrasadas em cartório. Se o condômino não pagar no prazo estipulado, terá o nome incluído em listas sujas dos serviços de análise de crédito, como o SCPC e a Serasa.
Cano: Fora do alcance da visão de boa parte dos moradores, os problemas de encanamento podem ser protagonistas das piores dores de cabeça de qualquer vida em condomínio. “A grande dica resolver essas questões com agilidade porque fica barato para todo mundo”, diz Rachkorsky. O primeiro ponto, portanto, é ter consciência sobre as responsabilidades de cada um. Assim, quando a assunto é encanamento, os encargos se separam em duas esferas. Se o problema for na ramificação geral do prédio, a missão de reparar os danos recai sobre o condomínio. “O Código Civil até determina que se o síndico for omisso na correção de determinados vazamentos e isso ficar provado, o morador pode solucionar o problema e, depois, cobrar do condomínio”, diz Borges. Dentro do imóvel, a responsabilidade é do condômino. “De acordo com a Lei de Responsabilidade Civil, ninguém pode provocar dano ao outro. Se há vazamento em meu apartamento, é meu dever reparar”, afirma o advogado da ABADI.
Carro: A maneira como cada morador enxerga o ato de conduzir um veículo pode ser outro pivô de atritos homéricos no condomínio. Criar regras claras e ser criativo na hora de construir a garagem é essencial para preveni-los. A começar pela segurança. “O condomínio precisa definir se lhe é interessante ser guardião da garagem”, diz Borges. Estabelecido isso, o próximo passo é determinar a velocidade máxima para os veículos e, em casos de escassez de espaço, adaptar o estacionamento do prédio. Para isso, há uma série de soluções. “Dá para instalar vallets, guincho hidráulico e, até, contratar manobristas”, sugere Rachkorsky. Ele também diz que o tamanho das vagas de garagem costuma gerar atritos entre condôminos. Em geral, falta espaço para a maioria dos condôminos estacionar veículos de grande porte, como picapes ou SUVs – cada vez mais comuns no Brasil. Com pouco espaço, cresce o risco de que haja avarias na lataria. No longo prazo, a solução passa pelo aumento do tamanho das vagas nos prédios que serão futuramente construídos.
Acessibilidade: De uns tempos pra cá, outros assuntos passaram a fazer parte da pauta das assembleias dos condomínios. Um deles é a promoção da acessibilidade dos edifícios para deficientes físicos. De acordo com o decreto federal 5.296, de 2004, todos os prédios, sejam privados ou públicos, devem ser adaptados para que pessoas portadoras de alguma deficiência física possuam livre acesso ao edifício. “Os condomínios tinham até 2008 para fazer essas alterações”, diz Mara Gabrilli, ex-secretária da Pessoa com Deficiência da cidade de São Paulo. No entanto, na prática, a lei não é respeitada pela maioria dos condomínios. Até porque, de acordo com Borges, da ABADI, alguns edifícios não possuem condições arquitetônicas para tais adaptações. Tendo em vista isso, na capital paulista foi criada uma lei municipal que faculta a exigência das modificações para prédios construídos antes de 1992. “Um condomínio habitacional não pode privar uma pessoa da livre circulação”, diz Mara. Assim, de acordo com ela, toda entrada dos prédios deveria ter soluções como rampas ou elevadores para permitir a passagem de condôminos ou visitantes portadores de alguma deficiência física, além de elevadores internos que respeitem os padrões determinados pela ABNT.
Barulho: Os decibéis emitidos pelos moradores são os principais pivôs de discussões e caras feias nos condomínios. É o salto da vizinha do andar de cima que impede que alguém consiga tirar um cochilo, são as crianças que não param de pular ou o gosto musical duvidoso do companheiro de andar Para esses e outros problemas ligados ao barulho excessivo, o condomínio deve sempre criar um bom regulamento interno. Determinar os períodos para o silêncio, o limite máximo de decibéis e as punições para quem infringir as regras são cruciais para resolver este impasse. Em alguns estados, existem leis que determinam qual é esse limite. Em algumas regiões da capital carioca, por exemplo, o barulho em condomínios não pode exceder 35 decibéis. No entanto, em alguns casos, os próprios condôminos devem recorrer a lei de vizinhança para resolver o conflito. “Se o barulho incomodar apenas uma pessoa, o condomínio não tem legitimidade para intervir”, afirma o advogado da ABADI.
Drogas e Cigarro: Uma preocupação que tem esquentado a cabeça de muitos síndicos está ligada ao consumo de entorpecentes dentro do condomínio. O porte de maconha para consumo próprio, por exemplo, não é crime no país. No entanto, é possível que esta prática gere inconvenientes para os outros moradores. A reação, contudo, deve variar de acordo com o local em que o condômino usa o entorpecente. “Se é dentro do imóvel, a atuação é muito limitada”, diz Borges. A polícia deve ser acionada apenas quando os efeitos alucinógenos começam a incomodar ou colocar outros moradores em risco. Quando o uso é em áreas comuns do prédio, a história é outra. “A administração do prédio pode até enquadrar o condômino em uma conduta anti-social”, diz. No caso de cigarro, as regras variam de acordo com a legislação antifumo de cada estado. Por exemplo, em São Paulo, a lei proíbe que os condôminos fumem nas áreas comuns dos prédios. No Rio de Janeiro, a proibição é mais rigorosa: os moradores não podem fumar nem mesmo na varanda do apartamento.
Comércio: Com expansão do mercado autônomo e de projetos de trabalho remoto, tornou-se comum que profissionais de diversas áreas atendam clientes em suas próprias residências. Apesar dos benefícios para os profissionais, esta prática pode ser traduzida em riscos de segurança para os outros moradores. “Se o condomínio é residencial, manter uma atividade comercial no imóvel é irregular”, diz Borges, da ABADI. Muitas vezes, no entanto, é difícil comprovar estes casos. A solução para os casos mais graves é restringir a entrada de desconhecidos, por exemplo.
Sustentabilidade: Equipar um condomínio com soluções sustentáveis não é tarefa de outro mundo – muito menos é necessário extremo ativismo ambiental. “O síndico tem que lembrar que ele é representante de uma pequena sociedade, por isso, ele precisa ter uma visão social e cidadã”, afirma Borges, da ABADI. Por isso, em um primeiro momento, é possível adotar soluções mais simples como coleta seletiva do lixo e uma política de reaproveitamento da água pelos funcionários podem ser adotadas. Mas, os especialistas aconselham projetos mais ambiciosos como individualização dos hidrômetros e instalação de painéis solares. Além, é claro, de uma política de conscientização dos condôminos.
